L'immobilier en Dordogne et à Périgueux

PROCHE DES NOTAIRES , VOUS TROUVEREZ CI-DESSOUS UNE MULTITUDE D’INFORMATIONS CONCERNANT DIFFERENTS  THEMES . POUR TOUS RENSEIGNEMENTS PRECIS , JE VOUS CONSEILLE FORTEMENT DE PRENDRE RENDEZ-VOUS AVEC VOTRE NOTAIRE , C’EST GRATUIT ET IL SERA LE PLUS APTE A REPONDRE A VOS ATTENTES . SI TOUTEFOIS VOUS N’AVEZ PAS DE NOTAIRE ATTITRER , VOUS TROUVEREZ LES COORDONNEES COMPLETES DE TOUTES LES ETUDES NOTARIALES DE PERIGUEUX ET DU DEPARTEMENT EN BAS DE CETTE PAGE .

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LE COMPROMIS DE VENTE :

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Vendeur , vous avez  un acquéreur désirant acheter  votre bien immobilier , mode d’emploi ;

-1) Contactez plusieurs sociétés afin de demander des devis gratuits pour l’organisation des diagnostics obligatoires (dpe,termites,électricité,gaz,plomb,amiante.ils vous renseigneront par téléphone et vos diagnostics doivent être réalisés sous 48h)

- 2) Prenez rendez-vous chez votre notaire pour la signature du compromis . (logiquement sous huitaine)

- 3) Enfin,rassemblez toutes les pièces justificatives pour l’organisation des actes,à savoir ;

- votre titre de propriété et justificatif si il y a eu entre temps des modifications par rapport au contenu de votre titre de propriété initial tel que mariage , divorce , construction ou agrandissement de la maison , etc .

- le dossier des diagnostics immobiliers obligatoires .

- votre dernier avis d’imposition de la  taxe foncière  afin de vous faire remboursé par vos futurs acquéreurs de la quote-part sur l’année en cours.

- garantie décénale et assurances des artisans si la maison à moins de 10 ans .

- enfin l’état civil des acquéreurs.

Il ne vous reste plus qu’à déposer tout ce joli dossier chez votre notaire au plus tard 48h avant la signature du compromis . Ensuite , votre notaire prendra le relais et se chargera de tout jusqu’à la signature authentique .

A noter que si vous avez trouvé un acquéreur   par le biais d’une agence immobilière , sachez qu’il est  de votre bon droit et je vous le conseille fortement , d’imposer l’organisation et la signature du compromis directement chez votre notaire . C’est entièrement gratuit et il sera le seul garant du bon déroulement des opérations et vous éviteras  nombres de déconvenues.

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DROITS D’ENREGISTREMENT , FRAIS D’ACTE  NOTARIE  REDUITS & TVA :

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L’article 16 de la loi de finances redéfinit les règles applicables en matière de taxe sur la valeur ajoutée aux opérations immobilières à compter du 11 mars 2010 . Désormais , toutes ventes de maisons de particuliers à particuliers seront placées hors du champ d’application de la TVA et donc des frais d’acte notarié réduits .  En règle générale , les frais d’acte notarié payés par l’acquéreur lors de  l’achat d’une maison comprennent;

- le coût des pièces administratives indispensables pour la rédaction de l’acte, à savoir quelques centaines d’euros.

- la rémunération du notaire lui-même,représentant entre 1 et 1,5% du prix de vente.

- enfin les impôts et taxes  que l’on appelle les droits d’enregistrements , environ 5% du prix de vente .

A compter du 11 mars 2010 , seuls les acheteurs faisant l’acquisition d’un bien appartenant à un vendeur assujetti à la TVA , c’est à dire qu’il soit professionnel ou en SCI , pourront bénéficier des frais de notaire réduits si le bien à moins de 5 ans . Ce sont ces impôts et taxes qui passent à 1% au lieu de 5% pour toute maison datant de moins de 5 ans.C’est ce que l’on appelle frais de notaire réduits.

En contrepartie de cette réduction consentie à l’acheteur,l’administration fiscale va faire payer au vendeur une taxe sur la valeur ajoutée  d’un taux de base de 19,60% . Cette TVA sera due sur la différence entre le prix de vente et le coût de revient de la maison , ce que l’on appelle le bénéfice  . Un exemple tout simple , monsieur x à vendu sa maison 200.000€ . Son coût de revient global sur justificatif de factures régulières bien sûr est de 150.000€ . Monsieur x fait un bénéfice de 50.000€ , l’administration fiscale lui demandera de payer une TVA de 19.60% sur 50.000€ soit environ 8.200€.

Notons également que TVA et frais d’acte notarié réduits pourront parfois être applicable sur une partie seulement d’un bien immobilier . Ce sera le cas si un agrandissement à été effectué ou bien sur  l’aménagement d’une cuisine équipée, isolation,etc,etc…

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PLUS-VALUES IMMOBILIERES :

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l’imposition sur la plus-value se calcule sur la différence entre le prix de cession de la maison et son prix d’acquisition . Son taux global d’imposition est de 28,10% . Il comprend l’impôt forfaitaire au taux de 16% + les prélèvements sociaux au taux de 11% + le revenu de solidarité active au taux de 1,10%.

Sur cette base , les vendeurs selon les cas  pourront bénéficier de certains abattements et exonérations que seul votre notaire pourra calculer au plus juste.

Trois cas pourront bénéficier de l’exonération totale sur l’imposition. 1) que la maison vendue soit la résidence principale. 2) que la maison vendue soit détenue depuis plus de 15 ans. 3) que la maison est été vendue à un prix inférieur où égal à 15.000€.

Attention , depuis le 31 Janvier 2012 , une nouvelle loi sur les plus values est rentrer en vigueur . Je vous conseille vivement de prendre contact avec votre notaire .

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LA S.C.I ou SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE :

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Acheter sa maison en SCI peut avoir dans certains cas de nombreux avantages fort intérréssants.Qu’elle soit civile ou commerciale , la SCI est un groupement de deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune un ou plusieurs biens en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter.

Cette définition donnée par l’article 1832 du code civil ne dit pas tout.La matière des sociétés est dominée par une notion fondamentale , la personnalité morale dont il faut avant tout s’imprégner.Une fois la société constituée , les associés ne doivent surtout pas oublier son existence quotidienne comme cela arrive parfois . Il faut penser aux modalités de fonctionnement journalier , à tenir les registres des assemblées  sans oublier les contraintes fiscales , etc , etc…

Si j’ai encore un conseil à vous donner , il est évident que faire l’acquisition d’une maison en SCI peut être plus qu’intérréssant  mais renseignez-vous bien  auprès de votre notaire et ne négliger aucuns détails.

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L ‘ INDIVISION :

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On entend par indivision le statut d’un ou plusieurs biens qui appartiennent conjointement à deux ou plusieurs personnes sans qu’il y ait lieu à une division matérielle du bien . Les droits de chacun portent donc sur l’ensemble du bien . Le principe date de 1804 et s’applique toujours à ce jour avec quelques modifications tout de même . L’indivision est une situation temporaire qui en principe n’est pas appelée à durer . Chaque indivisaire est propriétaire du tout et la gestion du bien indivis obéira au principe de l’unanimité des indivisaires et durera jusqu’à la vente et le partage du patrimoine organisé par votre notaire .

Dans bons nombres de cas , l’entente cordiale entre indivisaire est quasi nulle et la gestion voir même la mise en vente  du bien indivis devient plus que compliqué . Dans ce cas , je vous conseille de confier la mise en vente de votre bien indivis à un professionnel qui saura dans un premier temps répondre à vos attentes et avoir la confiance absolue  de chaque indivisaire .

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LES REGIMES MATRIMONIAUX :

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Avec ou sans contrat de mariage , les époux sont obligatoirement soumis à un régime matrimonial . Il en existe quatre .

- 1) . Le régime de la communauté réduite aux acquêts : à défaut de contrat de mariage , les époux se trouvent obligatoirement soumis à ce régime . Chaque époux conserve la propriété des biens qu’il possédait avant le mariage . Chacun est seul propriétaire des biens qu’il reçoit personnellement par héritage ou donation . Ce sont les biens propres . Les revenus et les biens achetés pendant le mariage avec leurs économies appartiennent eux aux deux époux . Ce sont les biens communs qui composent la communauté . Les futurs époux ont souvent intérêt à faire établir un contrat de mariage par un notaire soit pour adopter un autre régime matrimonial,soit pour insérer des clauses particulières dans le cadre du régime légal .

- 2) . Le régime de la  séparation de biens : ce régime instaure une séparation entre les patrimoines des époux . Tous les biens acquis avant et pendant le mariage restent la propriété de celui qui les a achetés . Il en est de même pour les biens requis par donation ou héritage . Chacun reste personnellement responsable des dettes contractées seul . Les biens achetés en indivision appartiennent aux deux époux en proportion des parts acquises qui normalement correspond aux apports de chacun . Ce régime est fortement déconseillé si l’un des deux époux n’a aucune activité professionnelle ou revenu propre.

- 3) . Le régime de la communauté universelle : ce régime met tout en commun . Tous les biens mobiliers ou immobiliers acquis ou reçus par succession ou donation (sauf clauses contraires) avant ou pendant le mariage sont communs . Les époux sont co-responsables de toutes les dettes contractées par l’un ou l’autre . Ce régime permet notamment de stipuler que tout ou partie du patrimoine reviendra au conjoint survivant et ceci en exonération de droits de succession .

- 4) .  Le régime de la participation aux acquêts : c’est un régime mixe qui fonctionne comme la séparation de biens pendant le mariage et se liquide comme une communauté . A la dissolution du mariage par décès ou divorce , la valeur du patrimoine constitué pendant le mariage est partagé en deux parts égales . Chacun des époux participe ainsi à la moitié de l’enrichissement de l’autre.

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LE PACTE CIVIL DE SOLIDARITE :

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Plus communément  appelé PACS , est un contrat conclu entre deux personnes physiques majeures du même sexe ou de sexe différent afin d’organiser leur vie commune . Ces deux personnes liées doivent obligatoirement disposer d’une résidence commune . La conclusion d’un PACS s’effectue en personne au greffe du tribunal d’instance de leur lieu de résidence principale . Ces personnes ne peuvent en aucun cas  se faire représenter par un tiers.

Ces deux personnes s’engagent à une vie commune ainsi qu’à une aide matérielle proportionnelle à la capacité respective de chacun et à une assistance réciproque . Les deux partenaires sont également solidaires des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante .

A défaut de précisions dans la convention , les partenaires sont soumis en ce qui concerne la gestion de leurs biens au régime légal de la séparation de bien . Ainsi , chacun des partenaires conserve la pleine propriété de ses biens personnels acquis avant la conclusion du pacte ou les biens en quote-part aux moyens de sommes reçues par donation ou succession .

Pour conclure , la conclusion d’un PACS pour l’acquisition d’une maison peut avoir certains avantages . A étudier de près avec votre notaire.

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LE DIVORCE :

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Il existe quatre causes de divorce .

- 1) . Le divorce par consentement mutuel ; par lequel les époux s’accordent pour divorcer et règlent tous les effets de leur divorce dans une convention . C’est le seul véritable divorce consensuel dit à l’amiable . La procédure de divorce par consentement mutuel est bien plus rapide que celle des autres divorces . Comme les époux sont d’accord sur tout , ils pourront prendre qu’un seul avocat en commun et le contrôle du juge sera rapide et minimal .

- 2) . Le divorce sur acceptation du principe de la rupture de mariage ; par lequel les époux parviennent à un accord pour divorcer mais ne sont pas d’accord sur les effets notamment sur la garde des enfants . Dans ce cas , c’est le juge qui règle les effets du divorce dans son jugement . C’est le divorce le plus rare en pratique .

- 3) . Le divorce pour faute ; il s’agit bien entendu de la cause de divorce la plus connue . Un époux demande en divorce sans l’accord de l’autre en prouvant la faute de ce dernier , c’est à dire un manquement aux devoirs du mariage . Cette procédure est la plus longue et la plus coûteuse car étant donné que les époux s’opposent en tout point , le juge va devoir solliciter davantage d’expertises .

- 4) . Le divorce pour altération définitive du lien conjugal ; c’est la cause la plus novatrice depuis le 1er janvier 2005 . Dans cette hypothèse , l’époux qui ne vit plus avec son conjoint depuis au moins deux ans peut demander le divorce sans que l’autre époux puisse s’y opposer . C’est sans doute le cas de divorce qui devrait largement se développer dans les années à venir.

Pour conclure , une demande en divorce doit toujours se placer sur l’une de ses quatre causes et par le biais d’un avocat qui vous éclairera sur le choix de la procédure de divorce à adopter .

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LA DONATION :

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Il vous faudra obligatoirement passer par un notaire . Il en existe cinq types différents.

- 1) . La donation entre époux ; permet d’assurer l’avenir du conjoint survivant assez mal protégé par la loi . S’il n’existe ni descendant légitime ou naturel , ni ascendant , l’époux peut donner à l’autre époux tous ces biens en pleine propriété . En présence d’ascendant ou descendant , soit légitimes issus ou non du mariage , soit naturels , l’époux peut disposer en faveur de l’autre , soit de la pleine propriété de ce dont il pourrait disposer en faveur d’un étranger , soit d’un quart de ces biens en pleine propriété et des trois autres quarts en usufruit , soit de l’usufruit de la totalité de ces biens . On peut laisser le choix à l’époux survivant entre ses trois solutions . Le survivant ne pourra vendre sa maison qu’avec le consentement des enfants . Si la donation porte sur plus de la moitié des biens , les enfants peuvent exiger que l’usufruit soit converti en rente viagère sauf l’usufruit de la maison principale .

- 2) . La donation partage ; peut être faite par toute personne au profit de ses descendants directs et en l’absence d’enfant au profit de tous ses héritiers . Elle est irrévocable . Les donataires peuvent contester la donation dans un délai de cinq ans s’ils s’estiment lésés ou s’ils n’étaient pas encore nés lors de la rédaction de l’acte .Ce type de donation est un bon moyen de transmettre sa succession dans les meilleures conditions car les donataires peuvent se concerter afin de répartir les biens entre eux sous contrôle des parents .

- 3) . La donation aux petits-enfants ; bénéficie en plus des différents abattements , d’une réduction sur les droits de succession identique aux donations en ligne directe . Les parents bénéficient légalement d’un droit de jouissance sur les biens de mineurs de moins de seize ans . Les grands-parents donateurs peuvent inclure une clause spéciale ’sous condition expresse que les père et mère n’en jouiront pas ‘.

- 4) . La donation entre partenaire d’un PACS ; elle bénéficie d’un abattement spécial .Cet avantage ne profite qu’aux partenaires liés depuis plus d’un an .

- 5) . Les donations ordinaires ; à des tiers bénéficient d’une réduction des droits de mutation .

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LE TESTAMENT  :¨

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Toute personne saine d’esprit et non soumise au régime de la tutelle peut faire un testament dès l’âge de 16 ans . Quelle que soit la formule testamentaire choisie , il est possible à tout moment de remplacer un testament par un nouveau ou d’en effectuer son annulation . Seul le dernier testament en date sera pris en compte . Il existe quatre types de testament .

- 1) . Le testament olographe ; est la formule testamentaire la plus courante . Celui-ci doit être écrit entièrement de la main du testateur sans rature , collage , surcharge ou tache . Il doit être indiqué le lieu de sa création , le jour , le mois l’année et être signé . Si celui-ci comporte plusieurs pages  ,les numéroter et apposer votre paraphe sur chacune d’elle . Une personne illettrée devra faire établir son testament par un notaire . Ce testament n’a pas à être obligatoirement enregistré mais il est plus prudent de faire l’objet d’une remise à un notaire pour inscription au fichier central des testaments garantissant contre tout risque de perte , de vol , de destruction ou de faux .

- 2) . Le testament authentique ; est celui qui est dicté devant deux témoins n’appartenant pas à la famille ou faisant parti des bénéficiaires , à un notaire qui le rédige ou devant deux notaires en l’absence des témoins . Ce testament est le plus fiable car il prend la valeur d’un acte authentique difficilement contestable . Le notaite inscrira son existence mais non son contenu au fichier central des testaments.

- 3) . Le testament mystique ; ce type de testament est peu usité . Il doit être remis au notaire clos et cacheté par le testateur devant deux témoins . Le notaire dresse un acte de suscription inscrit sur l’enveloppe ou le testament scellé .

- 4) . Le testament international ; est celui adapté aux personnes qui voyagent à travers le monde ou qui sont propriétaires de biens dans différents pays . Il peut être écrit en toute langue et resté secret .

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LES NOTAIRES DE PERIGUEUX :

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* étude de maître nectoux , vaubourgoin , pillaud et barnerias-desplas. 11 avenue georges pompidou . tel 05.53.06.83.00 *

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* étude de maître mordiconi & mordiconi , 19 rue louis mie . tel 05.53.08.48.22 *

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* étude de maître latour,valegeas et pelisson , 27 rue gambetta . tel 05.53.08.77.77 *

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* étude de maître desoutter & de taillac , 78 rue victor hugo . tel 05.53.35.65.20 *

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* chambre des notaires de périgueux , 36 rue louis mie . tel 05.53.08.20.07 *

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